Untuk membantu Billy dan Rihana memutuskan periode KPR mana yang terbaik, kita perlu membuat jadwal amortisasi untuk ketiga opsi (15, 20, dan 30 tahun) dan menghitung berapa banyak mereka akan membayar setiap bulan. Ini juga akan membantu menentukan apakah KPR tersebut terjangkau dengan pendapatan mereka saat ini.

Informasi yang Diketahui:

• Harga rumah: Rp 1.400.000.000
• Uang muka: Rp 400.000.000
• Jumlah KPR yang diperlukan: Rp 1.400.000.000 - Rp 400.000.000 = Rp 1.000.000.000
• Suku bunga tetap: 8% per tahun
• Tersedia 3 opsi jangka waktu KPR: 15 tahun, 20 tahun, dan 30 tahun
• Pendapatan gabungan: Rp 20.000.000 per bulan

Langkah 1: Menghitung Cicilan Bulanan (Rumus Amortisasi)

Rumus untuk menghitung cicilan bulanan KPR adalah:

$M = P \times \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}$

Dimana:

• $M$ adalah cicilan bulanan.
• $P$ adalah jumlah pinjaman (Rp 1.000.000.000).
• $r$ adalah suku bunga bulanan (8% per tahun berarti $r = \frac{8\%}{12} = 0.00667$).
• $n$ adalah total jumlah bulan pembayaran (untuk 15 tahun, $n = 15 \times 12 = 180$ bulan, dan seterusnya untuk 20 dan 30 tahun).

Langkah 2: Menghitung untuk Setiap Opsi Jangka Waktu

1. KPR 15 Tahun (180 bulan):

$M = 1.000.000.000 \times \frac{0.00667(1+0.00667)^{180}}{(1+0.00667)^{180} - 1}$ Hasilnya adalah kira-kira Rp 9.556.000 per bulan.

2. KPR 20 Tahun (240 bulan):

$M = 1.000.000.000 \times \frac{0.00667(1+0.00667)^{240}}{(1+0.00667)^{240} - 1}$ Hasilnya adalah kira-kira Rp 8.364.000 per bulan.

3. KPR 30 Tahun (360 bulan):

$M = 1.000.000.000 \times \frac{0.00667(1+0.00667)^{360}}{(1+0.00667)^{360} - 1}$ Hasilnya adalah kira-kira Rp 7.336.000 per bulan.

Langkah 3: Membandingkan dengan Pendapatan Bulanan

Pendapatan gabungan mereka adalah Rp 20.000.000 per bulan. Biasanya, bank merekomendasikan agar cicilan rumah tidak lebih dari 30-40% dari pendapatan bulanan. Mari kita hitung:

• Cicilan 15 tahun: Rp 9.556.000 = 47,8% dari pendapatan (ini melebihi batas aman)
• Cicilan 20 tahun: Rp 8.364.000 = 41,8% dari pendapatan (masih agak tinggi)
• Cicilan 30 tahun: Rp 7.336.000 = 36,7% dari pendapatan (ini mendekati batas aman, tapi masih tinggi)

Langkah 4: Total Pembayaran selama Masa KPR

Untuk melihat mana yang lebih efisien secara keseluruhan, kita juga harus menghitung total pembayaran selama masa KPR:

• KPR 15 Tahun: Rp 9.556.000 × 180 bulan = Rp 1.720.080.000
• KPR 20 Tahun: Rp 8.364.000 × 240 bulan = Rp 2.007.360.000
• KPR 30 Tahun: Rp 7.336.000 × 360 bulan = Rp 2.641.000.000

Kesimpulan

• Jika mereka memilih opsi 15 tahun, meskipun mereka akan membayar cicilan bulanan lebih besar, total biaya KPR akan lebih rendah (Rp 1.720.080.000).
• Opsi 20 dan 30 tahun menawarkan cicilan bulanan yang lebih rendah, tetapi total biaya yang lebih besar karena suku bunga yang terakumulasi lebih lama.

Rekomendasi

Mengingat batas aman cicilan sekitar 30-40% dari pendapatan, opsi 30 tahun mungkin menjadi pilihan yang paling realistis bagi Billy dan Rihana, meskipun total biaya lebih tinggi. Namun, jika mereka merasa nyaman mengalokasikan hampir 47,8% dari pendapatan untuk cicilan, opsi 15 tahun adalah yang paling ekonomis secara total pembayaran.

Ingin penjelasan lebih lanjut atau memiliki pertanyaan? Berikut beberapa pertanyaan tambahan yang relevan:

1. Bagaimana jika suku bunga berubah setelah beberapa tahun?
2. Apa risiko dari mengambil KPR dengan cicilan di atas 40% dari pendapatan?
3. Apakah mereka bisa mempertimbangkan opsi refinancing di masa depan?
4. Bagaimana menyiapkan dana darurat yang memadai jika mereka memilih opsi dengan cicilan lebih besar?
5. Apakah ada strategi lain untuk melunasi KPR lebih cepat?

Tip: Saat memilih periode KPR, selalu perhitungkan juga potensi kenaikan pendapatan di masa depan agar tidak terlalu khawatir dengan cicilan yang besar di awal.